一、 土地增值稅的清算程序
土地增值稅的清算程序大體分為六步：
1.清算前的準(zhǔn)備工作；
2.清算項(xiàng)目收入總額的計(jì)算及《土地增值稅清算項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表》的編制；
3.扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算及《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表》的編制；
4.土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及《土地增值稅納稅申報(bào)表》的編制；
5.土地增值稅的審計(jì)鑒證；
6.土地增值稅的申請(qǐng)清算。
二、清算前的準(zhǔn)備工作
土地增值稅的清算，包含的時(shí)間范圍比較長(zhǎng)，清算涵蓋的內(nèi)容比較寬，而且，對(duì)清算涉及的原始憑證要求嚴(yán)格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據(jù)，到將來提供的清算資料都需要做充分的準(zhǔn)備。大體包括：
(一）清算范圍的界定：
1.明確清算項(xiàng)目及其范圍。
2.正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。
3.正確劃分清算面積和非清算面積（待售面積）。
4.按照當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府制定的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”標(biāo)準(zhǔn)，正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
5.正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算（或以《土地增值稅項(xiàng)目登記表》為依據(jù)）。 6.正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。 7.明確清算項(xiàng)目的起止日期。
（二）應(yīng)當(dāng)搜集、整理如下資料： 1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
2.開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)發(fā)包合同、工程決算書及其價(jià)款結(jié)算單、發(fā)票等。
3.銀行借款合同及借款計(jì)息清單。
4.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用賬簿、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)，與成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。
5.無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的交接憑證。
6.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的其他證明資料，為編制《房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計(jì)表》做準(zhǔn)備。
7.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計(jì)表》準(zhǔn)備資料。
8.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)賬簿。
9.土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。
10.與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
三、清算項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算
（一）商品房銷售合同與銷售發(fā)票核對(duì)，特別要注意合同面積和實(shí)測(cè)面積。
（二）銷售發(fā)票與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬、總賬的核對(duì)。
（三）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，并與《預(yù)售收入備查簿》核對(duì)，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
（四）將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)做視同銷售房地產(chǎn)處理，編制《開發(fā)產(chǎn)品視同銷售明細(xì)表》。
（五）復(fù)核銷售退回、折扣銷售與銷售折讓業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。
（六）復(fù)查“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”有無應(yīng)結(jié)未結(jié)收入的業(yè)務(wù)。
（七）分房產(chǎn)類別編制《土地增值稅清算項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表》。
四、扣除項(xiàng)目的計(jì)算
（一）扣除項(xiàng)目計(jì)算的程序
1.計(jì)算扣除項(xiàng)目之前，應(yīng)復(fù)核“開發(fā)成本”成本項(xiàng)目的劃分是否符合稅法的規(guī)定，如果有差異，應(yīng)按照稅法要求加以調(diào)整。
2.檢查扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確；如果沒有合法憑證應(yīng)提請(qǐng)公司補(bǔ)齊有關(guān)憑證。
3. 對(duì)“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)。
4.計(jì)算清算項(xiàng)目的《開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表》。
5.編制清算面積的《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表》。
（二）成本項(xiàng)目計(jì)算要點(diǎn)
1.取得土地使用權(quán)支付的金額。
（1）原始憑證審核，取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（2）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比中有沒有關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的費(fèi)用、有沒有期間費(fèi)用、有沒有預(yù)提費(fèi)用。
2.土地征用及拆遷費(fèi)。
（1）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和拆遷補(bǔ)償花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。
（2）拆遷費(fèi)有無合法憑證。
（3）動(dòng)遷還建的開發(fā)產(chǎn)品是否做拆遷和銷售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。
（4）取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)土地費(fèi)用的分?jǐn)偸欠窈侠怼?取得土地使用權(quán)所支付金額的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?nbsp; 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?nbsp;
①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)土地費(fèi)用的分?jǐn)偅?nbsp; 土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積÷總面積）
②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)偅?
土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額×（轉(zhuǎn)讓建筑面積÷建筑總面積）
3.前期工程費(fèi)。
（1）開支范圍是否屬于前期工程費(fèi)，有無亂攤費(fèi)用情況。
（2）費(fèi)用支出的原始憑證是否符合規(guī)定。
4.建筑安裝工程費(fèi)。
（1）自營(yíng)方式：審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支
出是否取得合法有效的憑證，會(huì)計(jì)處理是否符合規(guī)定。
（2）出包方式：審核工程發(fā)包合同、工程決算書、發(fā)票及賬務(wù)處理是否符合規(guī)定。
（3）甲供材料的核算：甲方采購材料是否取得合法有效的憑證，增值稅額是否計(jì)入材料成本，出入庫手續(xù)是否完備。
5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審查與核算。
（1）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的核算范圍是否符合稅法的規(guī)定，有無把開發(fā)企業(yè)自用或經(jīng)營(yíng)性的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。
（2）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
（3）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他項(xiàng)目的費(fèi)用。
（4）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
（6）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
（7）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。
（8）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?nbsp;
（9）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偸欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢夯A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用按可售面積分?jǐn)偅?屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到 多個(gè)項(xiàng)目共同成本費(fèi)用分?jǐn)偣剑?nbsp; 清算項(xiàng)目可扣除金額＝共同成本費(fèi)用×（清算項(xiàng)目可售面積÷多個(gè)項(xiàng)目可售總面積）
6.開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（1）開發(fā)間接費(fèi)核算范圍審核：為直接組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（2）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。
（3）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了本清算項(xiàng)目。
（4）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
（5）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（6）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。
（7）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。
（8）審核為管理和組織全公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用是否在本項(xiàng)目中予以剔除。
（9）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。
（三）開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算
1.利息支出的審核：
（1）審核各項(xiàng)借款合同判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定。
（2）審核各項(xiàng)借款費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。
（3）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，借款費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的借款費(fèi)用記入了本清算項(xiàng)目。 （4）利息是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，對(duì)于逾期貸款的利息和加罰的利息不允
許扣除。 2.核算方法的確定： （1）利息支出不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅法規(guī)定的比例計(jì)算扣除。 （2）開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核 1.應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。 2.計(jì)算的扣除金額是否正確，與完稅憑證核對(duì)一致。 3.不得重復(fù)計(jì)算印花稅。 4.編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計(jì)表》。 （五）計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)不得加計(jì)扣除的規(guī)定 1.對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，不得加計(jì)扣除。 2.對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。 3.對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，不得加計(jì)扣除。 4.對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購買方一并收取，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，不得加計(jì)扣除。 五、土地增值稅的計(jì)算 （一）土地增值稅應(yīng)納稅額的試算 1.分類計(jì)算：按照經(jīng)濟(jì)適用房、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)用房、車庫等分別計(jì)算應(yīng)交土地增值稅額。 2.綜合計(jì)算：將所售房產(chǎn)不分類別，統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)交土地增值稅額。 將兩種計(jì)算結(jié)果比較，選其稅負(fù)較低者。 （二）土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)。 六、土地增值稅的鑒證 （一）鑒證中介機(jī)構(gòu)的選擇 稅務(wù)總局指定土地增值稅的審計(jì)鑒證業(yè)務(wù)由注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所來承擔(dān)。納稅人在選擇鑒證機(jī)構(gòu)時(shí)，要選擇一個(gè)資信好的、業(yè)務(wù)水平較高的、稅務(wù)機(jī)關(guān)信得過的稅務(wù)師事務(wù)所。這樣的事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告容易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過。 （二）鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容 1.標(biāo)題：統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”。 2.收件人：一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。 3.引言段。 4.審核過程及實(shí)施情況。 5.鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。 6.鑒證報(bào)告的其他要素，稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)和注冊(cè)稅務(wù)師簽名或蓋章等。
（三）鑒證結(jié)論的采信 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核確認(rèn)后可以采信。? 七、納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：? （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表。? （二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料： 1.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表； 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證； 3.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同； 4.銀行貸款利息結(jié)算通知單； 5.項(xiàng)目工程合同結(jié)算單； 6.商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等。 （三）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。 （四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
